အလည္လာတာ ေက်းဇူးပါ။ မိတ္ေဆြအားလံုး ေပ်ာ္ရႊင္ေသာ မဂၤလာ႐ွိေသာ ေန႔ရက္မ်ားကို ရယူပိုင္ဆိုင္ႏိုင္ပါေစ။

Thursday, June 25, 2009

ဝယ္ႀကအံုးမလား အိမ္မက္အိမ္(၃)


ႀကိဳတင္စဥ္းစား ၿပင္ဆင္စရာ ရွိတာေတြကို ၿပင္ဆင္ၿပီးတဲ့ ေနာက္ပိုင္း အိမ္မဝယ္ခင္ ၿပည့္စံုၿပီး ၿဖစ္ေနရမယ့္ မလုပ္မၿဖစ္ မေပးမၿဖစ္ အေရးအႀကီးဆံုး လုပ္ကိုလုပ္ရမယ့္ ႀကီးႀကီးမားမား ကိစၥ (၂)ခု ႐ွိပါတယ္။ အဲဒီ (၂)ခုကေတာ့ အေႀကြး ၿပန္လည္ ေပးဆပ္မႈ မွတ္တမ္း (Credit History) (ကြ်န္ေတာ္ကေတာ့ နာမည္ေကာင္း လက္မွတ္လို႔ ဆိုခ်င္ပါတယ္။) နဲ႔ ဝင္ေငြခြန္ (income Tax Returned) (၂)ႏွစ္စာ ေဆာင္ထားတဲ့ မွတ္တမ္း ရွိကို ရွိရပါ့မယ္။ ကိုယ့္ကို ေငြေခ်းမယ့္ ဘဏ္က ဒီမွတ္တမ္း ႏွစ္ခု အေပၚမွာ မူတည္ၿပီး ေငြဘယ္ေလာက္ ထုတ္ေခ်းမယ္၊ အတိုးဘယ္ေလာက္ သတ္မွတ္မယ္ ဆိုတာကို ဆံုးၿဖတ္မွာမို႔ပါ။


နာမည္ေကာင္း လက္မွတ္ (credit history)ကို အမွတ္ေပးစနစ္ (credit score) နဲ႔ သတ္မွတ္ပါတယ္။ အမွတ္မ်ားမ်ားရေလ အိမ္ဝယ္တဲ့အခါ ဘဏ္တိုးႏႈန္း သက္သာေလပါပဲ။ credit score စုစုေပါင္းရမွတ္ ၈ဝဝ ေက်ာ္နဲ႔ ၆၅ဝ ေက်ာ္ ယွဥ္ႀကည့္ရင္ အံ့ႀသရေလာက္ေအာင္ အတိုးႏႈန္းကြာတာကို ေတြ႔ပါလိမ့္မယ္။ credit score ၆၅၀ေအာက္ ဆိုရင္ေတာ့ အိမ္ဝယ္ဖို႔ မႀကိဳးစားပါနဲ႔အံုး။ ဇြတ္ႀကိဳးစားလဲ လက္႐ွိ ၂၀၀၉ခုႏွစ္မွာမွ အသစ္ၿပဳၿပင္ၿပီး လမ္းညႊန္ထားတဲ့ ဘဏ္လုပ္ထံုးလုပ္နည္း ေတြအရ ေငြကုန္၊လူပန္း၊ အခ်ိန္ေတြသာ ၿပဳန္းတီးၿပီး ဘဏ္ေခ်းေငြ မရနိူင္လို႔ပါ။ ရလဲ အတိုးက မေပးေပ်ာ္ပါဘူး။ credit history တည္ေဆာက္နည္းသိရင္ credit score ေကာင္းေကာင္း ရေအာင္လုပ္တာ မခက္ခဲေပမယ့္ ကိုယ့္သမိုင္း ကိုယ္ေရးရတာဆိုေတာ့ အခ်ိန္ အေတာ္ကုန္ပါတယ္။ ကြ်န္ေတာ္ မွန္မွန္နဲ႔ ၿမန္ၿမန္ တည္ေဆာက္တာေတာင္ ၃ႏွစ္ေလာက္ႀကာပါတယ္။ အဲ.... credit history ေကာင္းၿပီးသား လူတေယာက္ေယာက္က ကိုယ့္ကို တြဲေခၚမယ္ဆိုရင္ေတာ့ ကြ်န္ေတာ့္ထက္ အခ်ိန္ကုန္ သက္သာပါလိမ့္မယ္။ ကြ်န္ေတာ့္မွာေတာ့ အဲဒီလို အားကိုးရတဲ့ ေဖးမသူ မ႐ွိပါဘူး။ အခုမွ credit history တည္ေဆာက္လိုသူ ေတြ အတြက္ ေရးရင္ က်မ္းတေစာင္ ေပတဖဲ႔ြ ၿဖစ္နိူင္တာမို႔ ဒီေနရာမွာ အက်ယ္တဝင့္ ႐ွင္းၿပမေန ေတာ့ပါဘူး။ ေယဘူယ် အေနနဲ႔ပဲ ေၿပာပါမယ္။


credit history တည္ေဆာက္ဖို႔ နည္းလမ္း(၉)ခု ႐ွိပါတယ္။ နမူနာတခု ေၿပာၿပရရင္ အေႀကြးကဒ္ (credit card) ေလွ်ာက္ပါ။ အလြန္အကြ်ံ မသံုးပါနဲ႔။ ကိုယ့္ကို သံုးခြင့္ၿပဳထားတဲ့ ပမာဏရဲ႕ (၃၀%) ထက္ ပိုမသံုးပါနဲ႔။ အေႀကြးကို မွန္မွန္ဆပ္ပါ။ ေနာက္က်ေႀကး (late fee) ဘယ္ေသာအခါမွ မေပးရပါေစႏွင့္။ late fees ေပးရင္ credit score ၿမန္ၿမန္ တက္တယ္ဆိုတဲ့ ယံုတမ္းပံုၿပင္ေတြကို နားမေယာင္ပါနဲ႔။ late fee တခါေလာက္ ေပးလိုက္ရတာနဲ႔ ကိုယ့္ credit history မွာ (7) ႏွစ္ေလာက္ ဒုကၡ ေပးေနပါလိမ့္မယ္။ တစံုတဦးအတြက္ လိုအပ္တယ္လို႔ ေတာင္းဆိုရင္ credit history တည္ေဆာက္နည္းကို သီးသန္႔ ေဆြးေႏြးပါ့မယ္။ အခုေတာ့ အိမ္ဝယ္တဲ့ အေႀကာင္းက အဓိကမို႔ ဒီေလာက္ပဲ ေၿပာပါရေစ။


(၂)ႏွစ္စာ ဝင္ေငြခြန္ ေဆာင္ထားတဲ့ အေထာက္အထား (Tex returned Paper) ေပၚမွာ မူတည္ၿပီး ဘဏ္က မိမိကို ဘယ္ေလာက္ ေငြဘယ္ေလာက္ ထုတ္ေခ်းမယ္ ဆိုတာကို အႀကမ္းမ်ဥ္း ႀကိဳတင္ မွန္းဆနိုင္တဲ့ တြက္နည္း ႐ွိပါတယ္။ ဘဏ္ေတြ ကိုယ္တိုင္ကလဲ အခု ကြ်န္ေတာ္ ေၿပာတဲ့နည္းကိုပဲ က်င့္သံုး တြက္ခ်က္ ႀကပါတယ္။ တြက္နည္းကေတာ့ အခြန္ေဆာင္စဥ္က ၿပထားတဲ့ (၂)ႏွစ္စာ ဝင္ေငြကို ေပါင္းၿပီး ၂၄နဲ႔ စားရင္ ကိုယ့္ရဲ႕ တလစာ ပ်မ္းမွ်ဝင္ေငြကို ရပါတယ္။ အိမ္ငွားခ်စားမယ့္ ပုဂၢဳိလ္မ်ား လုပ္တတ္ရင္ တလပ်မ္းမွ် ဝင္ေငြရဲ႕ 58% ေလာက္ထိ ေခ်းလို႔ ရနိူင္ပါတယ္။ ဥပေဒအရ (စာအုပ္ႀကီးအရ) ကေတာ့ 40-42% ထက္ပိုတဲ့ ေခ်းေငြဆို approve ၿဖစ္ဖို႔ မလြယ္ပါဘူး။ ေခ်းေငြ ပမာဏ $400,000 ထိကို သာမန္ေခ်းေငြ အေနနဲ႔သာ သတ္မွတၿ္ပီး လုပ္ထံုးလုပ္နည္း အရမ္းမတင္းႀကပ္ပါဘူး။ $400,000 ကိုေတာ့ Jumbo Loan အေနနဲ႔ သတ္မွတ္ၿပီး စည္းမ်ဥ္းစည္းကမ္း ပိုမို တင္းက်ပ္ထားလို႔ အေထာက္အထား မခိုင္မာရင္၊ ဝင္ေငြနည္းရင္ ရဖို႔ မလြယ္ကူပါဘူး။


လက္ငင္းေငြေခ်မႈ (Down payment) ေပၚ မူတည္ၿပီးလဲ စည္းကမ္းတင္းႀကပ္မႈ ကြာၿခားပါတယ္။ အိမ္တန္ဖိုးရဲ႕ 5% ကို လက္ငင္းေငြေခ်ၿပီး က်န္ေငြ ပမာဏကို ဘဏ္ကေန ေငြေခ်းၿပီး ဝယ္မယ္ဆိုရင္ FHA Loan ေလွ်ာက္ရမွာၿဖစ္ၿပီး အိမ္တန္ဖိုးရဲ႕ 20% ႏွင့္အထက္ လက္ငင္းေငြေခ်ၿပီး က်န္ေငြ ပမာဏကို ဘဏ္ကေန ေငြေခ်းမယ္ဆိုရင္ Conventional Loan ေလွ်ာက္ထားရပါလိမ့္မယ္။ အိမ္တန္ဖိုးရဲ႕ 35% လက္ငင္းေငြေခ်ၿပီး က်န္ေငြ ပမာဏကို ဘဏ္ကေန ေငြေခ်းမယ္ ဆိုရင္ေတာ့ အရမ္းကို သက္သာတဲ႔ ဘဏ္တိုးႏႈန္း( interest rate) နဲ႔ ရနိူင္ပါတယ္။ ကြာၿခားခ်က္ ကေတာ့ FHA Loan ေလွ်ာက္ရင္ Motgage Insurance ေလွ်ာက္ထားရမွာ ၿဖစ္ၿပီး တလတလ အဲဒါအတြက္ ကုန္က်စရိတ္ ပိုေပးရပါလိမ့္မယ္။ ဒီေနရာမွာ ေၿပာစရာ႐ွိ လာတာက VIA Loan ပါ။ VIA Loan က အိမ္ဖိုး လက္ငင္းေပးေငြ တၿပားမွ ေပးစရာမလိုပဲ $475,000 တန္ထိ တန္ဖိုး႐ွိတဲ့ အိမ္ဝယ္ခြင့္႐ွိပါတယ္။ ဒါကလဲ အိမ္ဝယ္ခ်င္ေပမယ့္ ေငြမ႐ွိတဲ့ ပထမဆံုး အိမ္ဝယ္တဲ့ လက္႐ွိ စစ္မႈထမ္းမ်ားနဲ႔ အေမရိကန္ စစ္မႈထမ္းေဟာင္း မ်ားကိုသာ ရည္ရြယ္ၿပီး ထုတ္ေခ်းတာမို႔ သာမန္ အေမရိကန္ ၿပည္သူေတြ ရဖို႔ မၿဖစ္နိူင္ပါဘူး။ သူတို႔လဲ Motgage Payment အၿပင္ VIA Fund ပိုေပးရတာပါပဲ။ အေမရိကန္ နိူင္ငံသား မဟုတ္ေပမယ့္ လက္ထဲမွာ အၿမဲတမ္း ေနထိုင္ခြင့္ လက္မွတ္ (Green Card) ႐ွိရင္ နိူင္ငံသားမ်ားနည္းတူ အိမ္ဝယ္ယူခြင့္၊ ဘဏ္ကေန ေငြေခ်းငွားခြင့္ အခြင့္အေရး တန္းတူ ညီမွ်႐ွိပါတယ္။ ဆိုလိုတာက လက္ထဲမွာ အိမ္ေပါက္ေစ်းရဲ႕ 3.5% လက္ငင္းေငြေခ်နိူင္ရင္၊ နိူင္ငံသားမ်ားနည္းတူ အိမ္ဝယ္နိူင္ပါတယ္။


နိူင္ငံၿခားမွာ ေနထိုင္ၿပီး အေမရိကန္မွာ ေငြေႀကးရင္းႏွီး ၿမႈပ္ႏွံမႈအေနနဲ႔ အိမ္ဝယ္မယ္ဆိုရင္ အိမ္တန္ဖိုးရဲ႕ 35% ႏွင့္အထက္ ေငြေခ်ရပါလိမ့္မယ္။ က်န္တဲ့ ေငြကိုေတာ့ ဘဏ္ေတြမွာ ဝင္ေငြ အေထာက္အထား ၿပၿပီး ေငြေခ်းနိူင္ပါတယ္။ တရားဝင္ ကိုယ့္ဝင္ေငြ ရေပါက္ရလမ္း ေပၚမူတည္ၿပီး ဘဏ္တိုးကေတာ့ နည္းမ်ား ကြာပါလိမ့္မယ္။ တစံုတဦး (သို႔) တေနရာရာကေန ေငြရၿပီး အိမ္ဝယ္လိုသူေတြ အိမ္မဝယ္ခင္ (၃)လအထက္ ကိုယ့္ ဘဏ္စာရင္း ထဲကို အၿပီးအစီး ေငြလႊဲထားဖို႔ လိုပါလိမ့္မယ္။ ေငြေခ်း ေလွ်ာက္လႊာတင္တဲ့ လကေန ေ႐ွ႕ (၃)လထိ ဝင္ေငြ၊ ထြက္ေငြကို ေငြေခ်းမယ့္ ဘဏ္က အေသးစိတ္ စစ္ေဆးမွာမို႔ပါ။ ၿမန္မာၿပည္ကေန ေငြလႊဲၿပီး အိမ္ဝယ္ဖို႔ ရည္ရြယ္သူေတြ ဘယ္ပံုဘယ္နည္းနဲ႔ ေငြရတယ္ ဆိုတာကို တရားဝင္ တင္ၿပနိူင္ရင္ ေငြလႊဲခ ပြဲစားေတြကို ေပးရန္မလိုပဲ ႀကားခံ နိူင္ငံ တခုခုကေန တရားဝင္ အေမရိကန္မွာ ႐ွိတဲ့ ဘဏ္ကို ေငြ U.S $ သိန္းခ်ီၿပီး လႊဲနိူင္ပါတယ္။ (ၿမန္မာၿပည္ကို စီးပြားေရး ပိတ္ဆို႔ထားလို႔ ကတေႀကာင္း၊ ၿမန္မာၿပည္က ဘဏ္စနစ္က အဆင့္မမွီတာက တေႀကာင္းမို႔လို႔ပါ။)
***ေနာက္ပိုင္းမွာ Housing Market နဲ႔ အိမ္ဝယ္စဥ္မွာ ၿဖတ္သန္းရမယ့္ လုပ္ထံုးလုပ္နည္း အေႀကာင္း ေဆြးေႏြး ၿပီးရင္ အိမ္မက္အိမ္ postကို အဆံုးသတ္ပါ့မယ္။***
*** မိတ္ေဆြတို႔ သိ႐ွိထားၿပီး ကြ်န္ေတာ္မသိတဲ့ ကိစၥေတြမ်ား ႐ွိရင္လဲ ေထာက္ၿပေဝဖန္ အႀကံေပးႀကဖို႔ ဖိတ္ေခၚပါရေစ။ ကိုယ္ေလ့လာ ထားသေလာက္ေလးသာ ေရးၿပတာမို႔ အမွားအယြင္းပါရင္ ခြင့္လႊတ္ပါ။ တကယ္ ဝယ္ဖို႔ စိတ္ဝင္စားရင္ေတာ့ သက္ဆိုင္ရာ နယ္ပယ္က တကယ္ကြ်မ္းက်င္သူေတြနဲ႔ ေသေသခ်ာခ်ာ တိုင္ပင္ၿပီး အႀကံဥာဏ္ ရယူသင့္ေႀကာင္းပါဗ်ာ။***
ဝယ္ႀကအံုးမလား အိမ္မက္အိမ္(၁)
ဝယ္ႀကအံုးမလား အိမ္မက္အိမ္(၂)

9 comments:

ေမေလး said...

တန္ဖိုးရွိတဲ႔ ပုိ႔စ္ေလးအတြက္ ေက်းဇူးပါေနာ္။ပရင္႔ေလးထုတ္မယ္ေနာ္။ ေမေလးေဖေဖာ္ဝါရီလ က်ရင္အိမ္ဝယ္ေတာ႔မွာ အေတာ္ဘဲ ေသခ်ုာမွတ္သားထားတယ္။
ေဖေဖာ္ဝါရီ 31 က်ရင္ဝယ္မွာသိလား။

ေမာင္ေမာင္ said...

ဗဟုသုတ အမ်ားျကီး ၇သြားပါတယ္...
ျမန္မာျပည္က ေန ေငြလဲြျပီး ဝယ္၇င္ ဘယ္လုိ လဲြ၇လဲ သိခ်င္ပါတယ္...ေငြလဲြတဲ့ အတြက္ အခြန္ ေဆာင္၇ေသးလား

Heartmuseum said...

ေမေလးက အိမ္ဝယ္ေတာ့မယ္ ဆိုေတာ့ ဝမ္းသာပါတယ္ ဟာ.... အစစ အရာရာ အဆင္ေၿပပါေစ....
ကိုေမာင္ေမာင္ ခင္ဗ်ား.... တ႐ုတ္၊ စကၤာပူ၊ ေဟာင္ေကာင္ ကေနတဆင့္ လႊဲလို႔ ရပါတယ္။ တရားဝင္ အေထာက္အထား ၿပနိူင္ရင္ အခြန္ေဆာင္ရန္ မလိုပါ။ အဲ... ဘဏ္မွာ အပ္ထားတာ ႀကာလို႔ ဘဏ္တိုး ရရင္ေတာ့ ဝင္ေငြခြန္ ေဆာင္ရပါလိမ့္မယ္။ အိမ္မဝယ္ခင္ ၄-၅ လေလာက္ ႀကိဳတင္ၿပီး လႊဲထားသင့္ပါတယ္။

Anonymous said...

ကိုဟတ္ေ၇ လာဖတ္ပါတယ္။ဆက္ေ၇းေပးပါအံုး။thanks your post

ငွက္ကေလး said...

ဦးဟတ္ၾကီးေရ ဟဟဟ အိမ္အေၾကာင္းပဲေရးေနတယ္ ဘာလဲ ဦးလဲ အိမ္ဝယ္ျပီးးး အိမ္သူနဲ႔ အတူေနခ်င္ျပီလားးး ဗ် ဟားးးဟားးး


တာ႔တာ ဘုိင္

Anonymous said...

thanks for sharing ur knowledge. pls also share car market, insurance and maintenance.

Thanks,
Nick

အမရာ said...

အိမ္ကေတာ႕ဝယ္ခ်င္တာပဲ
ပိုက္ခ်ံေတာ႕ခ်ိဘူး.............

Heartmuseum said...

Annonymous ေရ..... ဟုတ္ကဲ့ ဆက္ေရးပါ့မယ္။
ငွက္မေရ.... သတ္ခ်င္ သတ္လိုက္ အထင္ႀကီးခံရ နည္းလား မေၿဖဘူး။
Hi,Nick! Thank you for your courage but I really don't know about the car market & insurance. It's out of my knowledge. Sorry! Anyway, let me ask somebody to write about these article. I'm not so sure he want to write or not.
အမရာရယ္...... လူ႐ွိန္မလားလို႔ ေရးႀကည့္တာပါ။ သားသားလဲ ပိုက္ပိုက္ ႐ွိဘူး။ :D

ဒူကဘာ said...

ျပတိုက္ႀကီးေရ ... မေရာက္တာလဲ ၾကာၿပီ၊ လာေတာ႔လည္း ဖတ္ခ်င္တဲ႔ .. လည္ပင္း ႀကိဳးကြင္းစြတ္ အဲေလ... အိမ္ဝယ္တဲ႔ ကိစၥ ေရးလို႔ ေက်းဂ်ဴးကဘာပါ၊ ဗဟုသုတ မ်ားစြာရပါတယ္၊ ဘြဲ႔ရတာနဲ႔ မိန္းမေခ်ာေခ်ာ ရမဲ႔သူ.....?